▶ 시공이란 설계도를 중심으로 실제로 이루어 지는 작업공정이라 한다.
시공과정 중에 건축주 / 시공자 / 설계자 / 감리자들의 복합적인 이해관계가 얽혀
의사결정이 복잡하고, 시공 중에는 건축재료 / 기능공 / 각 공정간의 간섭 / 현장
여건 등이 서로 복잡하게 되어있기 때문에 원만한 공사를 수행하기 위하여는 상호
관계자들간의 협조적인 분위기와 각 공정을 합리적으로 분석하여 최적의 공사 상태를
만들어 주는 기술 관리가 필요하다. 최상의 상황이 되어야만 가장 빠른 시간에 양질의
시공을 저렴한 비용으로 마칠 수가 있고, 이러한 결과, 모든 수혜는 결국 자기
자신에게 돌아가므로 신뢰할 수 있는 협조자를 찾는 것이 중요하다.
▶ 시공업자 선택요령
1. 시공은 주택전문업자에게 맡기는 것이 좋다. 주택공사에 익숙할 뿐만 아니라 다른
일을 하고 있는 업자에 비해 세심하고 친절하다.
2. 업자의 경력을 살펴볼 때는 어떤 종류의 주택을 지었는가 중요하다. 보통 많은 일을
하는 업자 밑에는 기술이 풍부한 기능공들이 팀을 구성하고 있다. 기능공들은 그
업자의 일만 전문으로 하기 때문에 공사의 속도가 빠르며 정확하다.
3. 업자를 선택할 때 처음부터 한 업자로 결정할 필요는 없다. 여러 업체에게 견적을
내게 해서 그 중에서 선택하는 편이 좋다.
4. 비교적 자신의 연고지와 가까운 업체를 선택하는 것이 경비면에선 유리하다.
하지만, 가깝다고 하여서 평소 알고 지내던 업체를 찾아서는 안 된다. 공사 완료 후,
하자 발생시 유지 보수에 관련된 일을 하기에는 생소한 업체가 좋을 수도 있기 때문이다.
5. 시공사 선정 시에는 시공회사의 기술력, 성실성, 시공능력, 효용가치 등을 면밀히
따져 선정함이 중요하며, 계약 시 책임소재, 업무영역 등을 명확히 하여야 한다.
▶ 토목공사
건축허가가 나온 후, 공사를 시작하겠다는 서류(착공계)를 관할 관청에 제출하면 합법적으로
건물을 지을 수가 있다. 주택 건축에서는 토목공사와 건축시공을 한 업체에서 같이 하게 된다.
하지만 건축면적이 60평 이상일 경우에는 공인된 설계사무소가 관청에 신고한 후, 공사에
들어가게 되어 있다. 토목공사에서는 설계도면대로 공사가 진행 되었는지, 오폐수 및
정화조시설 등에 문제가 없는지를 잘 살펴보아야 한다. 토목공사가 마무리되면 중간검사를
받게 된다. 중간검사는 토목공사가 완료되고 철근배관을 마친 상태에서, 즉 콘크리트 작업에
들어가기 전에 건축진행상황을 사진으로 찍어 처리 하게 된다. 이런 절차를 하여야 시공
마감 후, 하자 발생 시에 유용한 자료가 된다.
▶ 건축시공
토목공사가 마무리되면 본격적으로 시공에 들어가게 된다. 이 때 건축주는 설계도면대로
시공이 되는지, 자재는 제대로 쓰고 있는 지를 점검해야 한다. 물론 감리자와 설계자가 있긴
하지만 종종 시공 현장을 방문해서 인부들과 같이 움직이고 건축 일에도 나름대로 공부를
하는 것이 좋다. 시공과정(골조,조적,방수,마감,전기,설비,소방,조경,정화조 공사..)을
처음부터 끝까지 모두 점검을 할 수 없지만 그래도 전체적인 윤곽이나 디자인, 공간구성,
내외장재의 품질과 색상 등은 한번쯤 짚고 넘어가야 한다. 하지만 설계변경은 하지않는
것이 좋다. 설계대로 집을 짓다가 보면 부분적으로 마음이 안 들어서 설계 변경을 해야
할 때가 있다. 그러나 설계변경을 하게 되면 건축물에 문제가 생기게 되기 때문에 공사기간이
길어진다거나 자재가 맞지 않아 시공업자와 마찰을 겪게 될 수도 있다. 그러므로 설계변경은
특별한 경우가 아닌 경우를 제외하고 하지 않은 것이 좋다.
▶ 준공검사 및 입주
공사가 거의 끝난 시점에서 준공검사를 하게 된다. 이때는 작업이 완전이 끝난 것이
아니므로 시정사항을 지적 받게 된다. 관계공무원은 설계도면대로 공사가 진행 되었는지,
건축법에 저촉되는 것은 없는지 등을 확인하고 준공 검사 필증을 교부하게 된다.
이때는 건축주도 건축가와 함께 참석하여 여러 가지 사항을 요청해도 된다. 또, 건물사용상의
주의점, 예를 들면 보일러와 급 온수의 조작, 전기, 가스, 전화 등의 사용절차 등을 건축가와
공사자로부터 반드시 들어 두는 것이 좋다. 준공검사가 끝나면 완공된 것이므로 양도를
하게 된다. 입주하기 전에 관청에 완공신고를 하고 발급 받은 필증과 건물열쇠를 공사자로부터
받는 것으로 양도를 마친다. 그리고, 시 공업자에게 최종 지불을 해야한다. 입주 후는
등기수속은 먼저 건축물 관리대장을 발부 받아 건축물 소재지의 등기소에 가서 등기를 내게
되는데 이것을 소유권 보전등기라 한다. 이때 구비서류도 까다롭고 취득세, 등록세 등
세금계산에도 어려움이 많기 때문에 보통 일반인들은 법무사에 의뢰하여 소유권 보전등기를
마무리를 한다.
▶ 대금지불
1. 대금지불시 유의사항
- 실시설계도가 완성되면 그것에 맞추어 시공업자에게 견적을 받는다. 견적서를 보면서
수량과 종류 등을 확인하며 대금을 협의하여 결정한다
- 본 공사와 별도공사를 분명히 확인 해야 한다. 착공 전의 공사 계약 시에 정해져 있지
않은 공사는 별도의 대금이 추가된다.
- 가스,전기,수도를 설치하면서 부과되는 증가비용(인입분담금)은 원칙적으로 업자측에서
지불하게 되어있으나 정하지 않을 경우 분쟁의 우려가 있으니 명확히 합의해야 한다.
- 평당 가격으로 책정하는 경우가 많은데 실제 공사 비용을 정산하여 대금결제를 하는 것이 좋다.
2. 대금지불 방법
계약서에는 도급대금의 지불방법을 기입하는 난이 있다. 건물의 규모나 공사내용, 기간에
따라 공사 대금은 달라지며 지불방법은 계약 시 양자합의에 의해 결정된다. 지불방법은
다음의 세 가지로 나눌 수 있다.
- 최초 지불 : 공사계약 성립 시
- 중간 지불 : 공사 중
- 최종 지불 : 공사완료 후 인도 시
공사총액이 클 경우엔 좀 더 세분해서 지불할 수도 있다. 공사가 시작된 후에 대규모 변경이나
추가공사가 있을 때는 완성 혹은 인도 후에 실제비용정산을 해서 지불하는 게 보통이다.
