전원주택에 관심이 많아지고 있다. 주 5일제가 정착이 되고 웰빙관련 트렌드가 확산이 되면서 그 수요는 점차 늘고 있다. 특히 전원주택지은 입지가 상당히 중요하다. 집이야 살며서 고칠 수 있지만 터는 선택하면 거의 반영구적이므로 사전에 치밀하게 알아본 후 선정해도 늦지 않다. 잘못 선정한 입지는 재산상의 손실은 물론 가족의 건강에도 영향을 미칠 수 있으므로 몇가지를 유념하다면 어는 정도의 예방은 가능하다고 본다. 전원주택지를 비롯한 토지시장은 아파트와 같이 정보를 얻기가 쉬운 것은 아니다. 지적상 도로가 있고 현재 지목이 대지라고 해서 마음대로 집을 지을 수도 없게 된 지역도 많다. 지적상 도로가 있고 단지개발 허가를 득하고 토목공사가 완료되어 지목이 대지가 된 단지가 형성되어 있어도 집을 짓지 못하는 이유는 무엇일까? 의문을 제기하는 사람들도 많다. "국토계획 및 이용에 관한 법률"이 제정되어 시행되고 전국토가 개발허가제가 도입이 되어 때문이다. 개발허가제란 토지의 적성 평가를 받아야 하는데 도로, 환경, 연접지역 개발여부 등을 고려하여 허가를 내주기 때문에 전용허가나 형질변경허가를 받기가 어렵게 되었기 때문이다. 그래서 전원주택지를 사는 사람은 반드시 지번을 확인하고 각 시·군에서 발행하는 토지이용계획확인서, 지적도, 토지(임야)대장을 발급받아 현지답사를 하여 지적이 일치하는지, 용도지역은 무엇이며 공법상 이용제한은 없는지 공부상 도로는 접해 있는지 등을 꼼꼼이 따지어 투자를 해야 할 것으로 본다.
전원주택지를 고를 때 고려할 7가지 요소
첫번째 요소-배산
산을 뒤쪽에 두고 전원주택이 자리잡는 것을 말하는데 대부분이 산으로 둘러싸인 우리나라의 지형에서는 쉽게 배산의 요건을 갖출 수 있다. 그러나 산이 앞을 가로 막는다든지 너무 높이 올라가서 자리를 잡으면 실생활에 여러모로 어려운 점이 따르게 된다. 그리고 산을 집 뒤쪽으로 두면 겨울의 찬바람을 막고 해충으로부터의 간접적인 피해도 줄일 수 있을 뿐만 아니라 약간의 아래쪽인 앞쪽의 전망을 시야권에 두고 살피면서 기후의 변화와 농상의 상태,마을의 동햐으지나는 사람들의 형태를 은연중에 살필 수 있게 했다. 이것은 자연스럽게 대지에 적응하며 살아온 우리 조상의 생활 지혜다. 그래서 배산이라는 기본적인 입지 조건은 우리나라의 산이 없어지지 않은 한 무시할 수 없는 사항이다. 그리고 아무리 남향집이라고 할지라도 뒤쪽에 막아주는 산이 없으면 겨울에 차가운 북서풍과 여름에 무서운 동남풍이 불러 여름에는 덥고 겨울에는 춥기 때문에 잘 살펴야 한다.
두번째 요소-임수
전원주택지를 구입하는 사람들 중에 일부는 여름철 물가를 찾았다가 주위 경치에 반해 앞뒤를 가리지 않고 땅부터 구입하는 사람들이 있다. 물은 강,호수,계곡 등 다양한 형태로 우리 생활에 밀접한 관계를 맺고 있지만 잘못 판단항 경우 엄청난 자연 재해를 가져 올 수 있기 때문에 물가의 전워주택지는 세심하게 할 택지 중에 하나이다. 한편 계곡과 인접한 곳은 더욱 신경을 써서 입지해야 한다. 계곡은 강우량이 적은 봄,가을,겨울에는 물이 적어 크게 문제될 것이 없어 보이지만 여름철 장아에는 주의를 요한다. 또한 계곡과 인접한 곳은 지반이 약하거나 토사가 무너져 내릴 수 있으므로 잘 살펴봐야 한다. 이외에 토지 가격의 상승이 빠르고 매매가 쉬워 투자적인 면에서 유리한 위락시설이 들어선 호수나 유원지 강가를 선호하는 사람들이 많다. 그러나 강물의 범람이 이로 인한 피해를 생각한다면 무턱대고 강가에 집을 지울 수는 없을 것이다.
세번째 요소-남향
도시의 주택지에 비해 전원주택지는 대개 일조량이 풍부한 것으로 알려져 있다. 그러나 서쪽이나 북쪽으로 비스듬하게 기울어 산을 등지고 있는 경우는 의외로 볕이 적게 드는 경우가 적지 않다. 위치에 따라서는 하루에 해가 드는 시간이 2~3시간에 불과한 곳도 많다. 어쩌면 양지바른 곳이 전원주택지의 첫째 조건에 속하는 것인지도 모른다. 그러나 직사광선이 하루 종일 너무 오래 내리쬐는 곳은 좋지 않다. 양지바른곳이란 집주위의 땅에 고루 햇볕이 들어서 적당히 건조,살균될 수 있는 곳을 말한다. 그러나 때에 따라서는 향을 크게 신경쓰지 않고 입지한 경우도 있다.
네번째 요소-접도
전원주택을 짓고 싶어하는 사람이라면 누구든지 뒤로는 나지막한 산이 있고,앞에는 유유히 맑은 강물이 흐르는 볕이 잘드는 남향을 최고의 입지로 손꼽을 것이다. 그러나 이처럼 최적의 조건을 갖춘 곳이라 할지라도 도로와 접하지 않는다면 전원주택을 지울 수 없다. 전원주택은 관청으로부터 인허가를 받고 그 허가에 의해 건축을 할 수 있는데 만일 도로가 없다면 허가를 받을 수 없다. 허가를 받기 위해서는 반드시 폭이 4M인 도로에 인점해야 한다. 간혹 도로문제를 간과하고 계곡이나 강의 경치에 매료되어 전원주택 입지를 결정해 버리고 공사를 시작하는 경우가 있다. 그러나 얼마 못가서 도로나 교량에 관한 문제로 허가가 떨어지지 않기 때문에 공사를 중단해야 한다. 또한 접도문제는 땅값과 깊은 관련이 있는 부분이므로 더욱 관심을 가져야 한다. 주 도로에서 얼마나 떨어져 있느냐가 크게 가격을 좌우하기 때문이다.
다섯번째 요소-토질
전원주택의 자연적 조건은 크게 집 지을 터와 그 주변 경관으로 나뉜다. 토질은 집 지을 터와 직접 연관되어 있는 경우가 많기 때문에 다음과 같은 사항을 면밀히 분석해야 한다. 땅의 성질은 지표면에 나타난 혀상과 지하에 묻혀 보이지 않은 현상을 동시에 검토해야 한다. 흔히 좋은 집터라면 비석비토라 하여 돌도 아니고 흙도 아닌 곳을 말한다. 이런 땅은 배수가 잘되어 습하지도 않고 쉽게 건조하지도 않으면서 모래나 암석이 적어 식물의 생장에도 좋다. 반면 항상 습도가 많고 힘없이 푹푹 꺼지며 검은 색이 나는 땅은 인체에 유해한 땅이다. 이런 땅은 하층부가 점토질로 형성되어 배수가 원할하지 않아 물기가 많은 땅이다. 반대로 배수가 너무 잘되어 항시 메마른 땅이나 암석,자갈이 많은 땅도 피해야 한다. 또한 주택의 밑으로 수맥이 흐른다면 이 또한 건강에 좋지 않을 뿐더러 풍수지리적인 면에서도 가급적 주택을 짓지 않도록 하고 있다. 때문에 토질을 살피면서 꼭 주변에 수맥 상태도 함께 체크해야 한다.
여섯번째 요소-지반의 상태
전원주택의 대부분은 산림을 훼손하거나 농지를 전용해서 건축이 된다. 산림을 훼손할 경우 산을 깎아서 옹벽이나 석축을 쌓아 부지를 조성하고,농지의 경우 흙으로 매립해서 부지를 조성한다. 경사가 있는 산을 무리하게 부지 조성하면 토지 유출이나 붕괴의 위험소지가 많다. 그리고 옹벽이나 석축을 쌓아 부지를 조성할 때 흙으로 매우는 경우가 많은데 이 경우 토지의 지반이 단단해 지기 전에 건축을 하면 차후 조금씩 땅이 가라앉고 건축물이 기울어 붕괴되기 쉽기 때문에 반드시 지반의 강화작업이 필요하다. 이와 같은 매립의 경우는 지반 강화 작업을 하거나 배수를 잘하여 전원주택을 지으면 크게 문제되지 않지만 산업폐기물이나 생활 폐기물을 매립한 땅은 지속적으로 해로운 가스가 발생되어 인체에 아주 나쁜 영향을 주기 때문에 피해야 한다. 이밖에도 지질이 서로 달리 만나는 곳도 피해야 한다. 이는 지각 변동시 지질이 서로 달리 작용함으로 인해 건축물이 붕괴되거나 파손될 염려가 있기 때문이다.
일곱번째 요소-저지대
전원주택지로 저지대는 장마나 홍수시 침수의 우려가 있고 땅이 습해서 농작물이 잘 자라지 않기 때문에 땅을 구입시 신중해야 한다.
전원주택지를 찾을 때 고려할 다섯가지 체크사항은?
첫째, 무엇보다도 인근 교육환경이나 편의시설 등을 살펴보아야 한다. 전원주택이라고 하여 생각처럼 모든 것이 그림처럼 환상적인 것만은 아니다. 기초적인 가정생활이나 편의시설,학교,병원 등으로 가기 위한 불편함이 여간 큰 것이 아니다. 특히 초ㆍ중ㆍ고등학교 학생들이 있는 가정의 경우에는 학교와의 거리,통학수단의 버스노선,주변환경 등을 충분히 고려하는 것이 중요하다.
둘째, 직장과의 출퇴근시간을 고려해 봐야 한다. 특히 대중교통수단과의 연계를 알아봐야하고 요즘 같이 연료비가 많이 들어가는 경우에는 자동차연료비가 차지하는 비용이 만만치 않기때문에 중요한 고려 사항중 하나이다. 게다가 고속도로나 톨게이트를 여러곳 통과하는 경우에는 더욱더 출퇴근시간에 교통체증으로 인하여 소요되는 거리는 또 다르기 때문에 사전에 충분한 고려와 사전점검이 필요하다.
셋째, 방범문제와 안전문제이다. 전원적인 분위기와 경관을 우선시하다보면 인접된 마을과의 거리가 이격됨으로 인하여 주민과의 관계에 문제가 생기게 된다. 특히 불의의 사고나 문제의 발생시 이웃 주민들의 도움을 요청하거나 연락에 있어서도 용이치 못하여 생활에 여러움이 많을 수 있다. 그러므로 이러한 문제에 각별히 신경을 써야 한다.
넷째, 관련투입비용을 자세하게 분석해 보아야 한다. 가장 기본적으로 땅값이 적절한지 그리고 전원주택인 만큼 경사진 부분에 대한 토목공사비 등의 추가 투입 여부를 잘 따져봐야 한다.
다섯째, 환금성이 있는지를 따져봐야 한다. 부동산을 살때에는 특히 팔때를 생각해야 하지만 전원주택지도 예외는 아니다. 물론 전원주택지가 다른 부동산과는 틀려 환금성이 높은 것은 아니다. 하지만 전원주택지에 살다가 경우에 따라서는 집을 팔고 나가야 할 경우도 생길 수 있다. 그러므로 이러한 경우를 대비하여 바로 현금화 할 수 있는 지역을 선택하는 것이 좋다.
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